Mối quan tâm đang ngày càng tăng đối với giáo dục đại học và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở dành riêng cho sinh viên; điều đó có nghĩa là nhà ở dành cho sinh viên tại các thị trường giáo dục nâng cao lớn nhất thế giới tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, ngay cả khi lợi suất tăng.
Lãi suất tăng nhanh trong nửa cuối năm 2022 đã đảo ngược mạnh mẽ mức giảm trần lãi suất trong nửa đầu năm 2023. Dữ liệu từ CBRE cho thấy ở Mỹ, tỷ lệ vốn hóa của nhà ở sinh viên trung bình giảm 81 điểm cơ bản trong nửa đầu năm nhưng tăng 66 điểm cơ bản trong nửa sau. Tuy nhiên, hiệu suất hoạt động trong lĩnh vực này đã tăng cao kể từ khi các trường đại học mở cửa trở lại sau đại dịch.
Jasper Gilbey – người đứng đầu Bộ phận Nhà ở, Giải pháp thay thế và Giao dịch chiến lược tại Nuveen Real Estate Europe, cho biết: “Nhà ở dành cho sinh viên vẫn rất ổn định. Tôi nghĩ đó là sự kết hợp giữa nhà ở sinh viên thường thu hút lợi nhuận cao hơn một chút so với các phân ngành nhà ở khác và cũng bởi vì chúng tôi đã nhận thấy sự thay đổi lớn về vốn đối với nhà ở sinh viên”.
“Vốn bị thu hút bởi sự kết hợp của tỷ lệ cung rất thấp trên khắp Châu Âu và cảm giác rằng ngay cả khi thị trường suy thoái, vẫn có sự chuyển dịch ngày càng tăng sang giáo dục, tức là số lượng tuyển sinh tăng cao”.
Đại dịch Covid-19 đã gây ra biến động lớn cho các sinh viên đại học, một số người buộc phải cách ly tại chỗ ở và chuyển sang học trực tuyến. Tuy nhiên, trong khi nhân viên văn phòng miễn cưỡng quay trở lại nơi làm việc, đại dịch và sự gia tăng trong việc học tập trực tuyến vẫn không làm giảm sức hấp dẫn của các trường đại học, cả bên trong lẫn bên ngoài nước Mỹ. Hơn nữa, với triển vọng việc làm trước mắt có vẻ kém hấp dẫn đối với sinh viên mới tốt nghiệp, trường đại học là một nơi tốt để bổ sung kiến thức và vượt qua nền kinh tế đang suy thoái.
Jeff Adler – Phó Chủ tịch công ty dữ liệu Yardi Matrix Systems, cho biết: “Không còn nghi ngờ gì nữa, việc học trực tuyến đang mở rộng cơ hội học tập cho nhiều người Mỹ hơn, nhưng dường như nó không gây tổn hại đến trải nghiệm trực tiếp tại các trường học lớn nhất của đất nước. Sự gia tăng trong việc học trực tuyến dường như không có bất kỳ tác động nào đến việc tuyển sinh của các trường đại học lớn nhất và được đánh giá cao nhất”.
Foo Pei Teng, Giám đốc điều hành khu nhà ở sinh viên Mapletree (Singapore), quản lý 24.000 giường dành cho sinh viên ở Anh, Mỹ và Canada, cho biết điều tương tự cũng xảy ra ở các thị trường khác. “Trong khi các trường đại học đã phát triển khả năng tốt hơn để cung cấp dịch vụ học tập trực tuyến sau đại dịch, sinh viên đại học vẫn coi việc giảng dạy trực tiếp, dạy kèm và các trải nghiệm học tập tại chỗ là chìa khóa để mang lại giá trị đồng tiền cho việc học của họ”.
“Số lượng đơn đăng ký và được chấp nhận vào các trường đại học ở Vương quốc Anh đạt kỷ lục, với 563.000 lượt được chấp nhận, tăng 4% so với năm 2019. Nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở sinh viên đã dẫn đến hoạt động đặt thuê trước mạnh mẽ trong chu kỳ hiện tại trong danh mục đầu tư của chúng tôi trên khắp nước Mỹ và Anh”.
Số lượng người học tập cao hơn
Trong khi đó, ở Mỹ, lượng đặt thuê trước kỷ lục trong năm học 2023 – 2024 đã thúc đẩy mức tăng trưởng giá thuê là 8%, ông Adler cho biết. “Điều này bị ảnh hưởng bởi cả mong muốn mạnh mẽ của sinh viên quay trở lại trường, nhóm ứng viên rộng hơn với tiêu chuẩn tuyển sinh cởi mở hơn, sự gia tăng đáng kể về việc thuê “bóng tối” (người thuê đặt thuê nhà nhưng chưa ở hoặc để dành cho tương lai vào ở) dành cho BĐS đa gia đình lĩnh vực nhà ở dành riêng cho sinh viên trở nên cạnh tranh hơn nhiều về giá cả tương đối và số lượng bổ sung mới khiêm tốn cho nguồn cung.”
Nửa đầu năm 2022 chứng kiến khối lượng giao dịch kỷ lục tăng cao nhờ việc Blackstone Group tư nhân hóa 12,3 tỷ USD của American Campus Communities, quỹ tín thác đầu tư bất động sản duy nhất của Mỹ chuyên về chỗ ở dành cho sinh viên. Thỏa thuận này giúp Blackstone sở hữu gần 150.000 giường trên khắp nước Mỹ. Các giao dịch chậm lại trong nửa cuối năm do chi phí tài chính tăng vọt, nhưng những người tham gia thị trường cho biết vẫn còn rất nhiều vốn để chờ giá ổn định.
Adler cho biết: “Mặc dù hiện tại các thỏa thuận bán bị ‘lặng yên’ do lãi suất tăng và chênh lệch giá chào mua/chào bán, nhưng các yếu tố cơ bản mạnh mẽ đang xây dựng sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức đối với lĩnh vực này và lộ trình phát triển đang đi lên. Chúng tôi dự kiến 40.000 giường sẽ được giao vào năm 2023 và con số này sẽ thấp hơn một chút nhưng con số tương tự cũng sẽ được giao trong 5 năm tới, tương đương 3 – 4% số giường trống mỗi năm”.
Ông Gilbey từ Nuveen cho biết: “Chúng tôi nhận thấy nhu cầu rất lớn của nhà đầu tư đối với các nền tảng trong không gian của sinh viên. Một số nhà đầu tư đang tìm cách xây dựng nền tảng trị giá 1 tỷ euro trên khắp Châu Âu”.
Các thị trường phát triển và có tính thanh khoản cao nhất đối với các nhà đầu tư nhà ở sinh viên là Mỹ và Anh, trong khi Canada, Úc, Đức, Pháp, Ý và Hà Lan đều đang thu hút nhiều sinh viên quốc tế hơn. Bà Foo của Mapletree cho biết: “Ở Châu Á, lĩnh vực này vẫn đang trong giai đoạn non trẻ, chưa có nhà đầu tư tổ chức lớn nào tham gia trên quy mô lớn”.
Eri Mitsostergiou – Giám đốc nghiên cứu toàn cầu tại Savills, cho biết các động lực cơ cấu hỗ trợ tăng trưởng dài hạn. Theo UNESCO, số lượng sinh viên trên toàn thế giới sẽ tăng lên 594 triệu người vào năm 2040, từ mức 236 triệu vào năm 2020. Số lượng sinh viên quốc tế – những người có nhiều khả năng chọn PBSA (loại hình căn hộ cho sinh viên) – cũng sẽ tăng lên 6,9 triệu người vào năm 2030, từ mức 4,6 triệu vào năm 2015, công ty cung cấp thông tin về giáo dục Studyportals lưu ý.
“Các dự án nghiên cứu của chúng tôi yêu cầu 18 triệu giường PBSA mới tại các thị trường giáo dục đại học lớn trên thế giới trong thập kỷ tới. Cùng với sự tăng trưởng ở các thị trường lâu đời như Mỹ, Anh và Pháp, chúng tôi kỳ vọng sẽ thấy nhu cầu ngày càng tăng từ các quốc gia như Ấn Độ, nơi có số lượng sinh viên rất lớn và cũng đang phát triển thành điểm đến cho sinh viên quốc tế”, bà Mitsostergiou nói.
“Cung cấp cho sinh viên những gì họ muốn
Mặc dù đại dịch không làm giảm nhu cầu về chỗ ở dành cho sinh viên, nhưng các nhà quản lý tài sản cần phải theo kịp nhu cầu đang thay đổi.
Đặc biệt, đại dịch đã cho thấy giá trị của không gian hợp tác và chia sẻ.”
Jeff Adler – Phó Chủ tịch công ty dữ liệu Yardi Matrix Systems, cho biết: “Các sinh viên đến trường dường như tập trung hơn, hiểu rõ về các chi phí liên quan và mong muốn tận dụng tối đa trải nghiệm của mình. Các tiện nghi và dịch vụ vẫn tập trung vào tốc độ internet nhanh, dịch vụ trợ giúp đặc biệt, nhiều không gian học tập hơn, phương tiện di chuyển đến trường nếu cần và như thường lệ, là không gian sinh hoạt chung vui vẻ”.
Foo Pei Teng cho biết công ty của bà tiếp tục cung cấp nhiều không gian hợp tác hơn để học tập và giải trí bên cạnh việc đảm bảo sinh viên có thể tiếp cận đội ngũ quản lý cơ sở vật chất tại chỗ hoặc trực tuyến. Cùng với việc “đảm bảo chỗ ở an toàn và đảm bảo để phát triển cảm giác thân thuộc và hình thành lối sống độc lập”, Mapletree đang trong quá trình nâng cấp tốc độ internet trên toàn bộ danh mục đầu tư của mình.
Bà cũng lưu ý rằng khả năng chi trả vẫn là yếu tố quan trọng đối với nhiều sinh viên và việc cung cấp nhiều tiện nghi cũng như mức giá là rất quan trọng.